준공대출(농협, 새마을금고, 신협) 준공 후 대출 상담
Hotline 010-7631-2370 (주)온나라에이엠씨
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미분양 상황으로 인해 현재 부동산 경기가 좋지 않은 시기에 건물을 완공하고 기존 대출금과 PF 대출금을 상환하기가 쉽지 않습니다.
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상가, 다가구주택, 주상복합 등 비주거용 건물의 경우 청약과 같은 선분양이 아니기 때문에 대부분 후분양을 진행합니다.
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준공시 인출된 대출금(준비대출, PF대출)을 상환하여 추가자금을 원하시는 분들이 많습니다.
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준공대출 또는 준공후대출은 건물 준공 후(등기 완료 후) 미분양 또는 PF대출금을 상환할 목적으로 준공된 건물을 담보로 하는 대출입니다.
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부동산 시장이 좋을 때, 입지가 좋을 때 기존 건물을 완공하는 데 필요한 대출금을 팔고 갚는 데 문제가 없다.
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건물을 짓기 위해 차입을 할 경우 대출기간이 짧고 준공 후 상환하는 조건이 있어 잘 팔리지 않는 부동산은 상환하기 어려운 경우가 대부분이다.
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이미 언급했듯이 건물이나 상업용 건물이 분양되는 경우는 극히 드뭅니다. 따라서 준공 시 사용한 자금을 상환하기 위해 건물을 담보로 대출을 받는 경우도 있다.
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준공 전 토지의 감정가는 건물이 준공되면 올라가고 건물에 대한 감정가도 측정되기 때문에 대출금 상환은 문제가 되지 않는다고 믿기 쉽다.
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하지만 현재 총매출액(매매·임대 포함)이 70% 미만이면 금융기관이 처리를 꺼린다.
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건물을 임대하더라도 빌릴 수 있는 금액은 건물의 임대료를 기준으로 합니다.
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현재 금리가 급격하게 올랐기 때문에 임대료로 금리를 조달하기가 매우 어렵습니다.
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준공 모기지론의 경우 서기와 협의하여 각종 자료를 확인하고 부동산 및 모기지론 가치신고서를 이용하여 대출금액을 산정한다.
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감정평가사마다 평가방법이 조금씩 다르기 때문에 평가에 차이가 있을 수 있습니다.
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부동산 경기가 좋을 때는 감정가가 높게 평가되는 경우도 있었지만 요즘은 보수적으로 여겨져 감정가가 낮게 평가되고 있다.
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평가를 받은 후 기업 대차대조표 분석표에서 매도 전후 상황, 현재 매도가, 매도계획, EXIT 구조 등을 확인하여 최종 금리 및 한도를 산정합니다.
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가장 확인해야 할 부분은 판매 및 임대 부분입니다.
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임대차이자, 판매이자 등의 소득 이후 대출상환구조(EXIT 구조)가 나오는지 확인해야 하기 때문이다.
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과거에는 중공 1년 이내 건물에 대한 매매·임차와 별개로 진행이 가능했지만, 이제는 매매·임대가 전체 매매율의 70% 이상을 차지해야 한다.
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부동산 경기가 침체되면서 규제가 강화됐다.
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모든 부분은 크레딧 프로세스에서 확인해야 하며 빌더 또는 개발자가 문의하는 데 제한이 있습니다.
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따라서 어떻게, 누구와 함께 진행하느냐가 중요하며, 신용 과정을 용이하게 하고 원하는 방향으로 이끌기 위해서는 전문가의 조언이 중요합니다.